פסק-דין בתיק רע"צ 61154-10-10

1.         האם מנוע נושה מובטח אשר מחזיק בשעבוד על נכס שאינו דירת מגורים, להגדיל את סכום החוב בתיק המימוש שנפתח על ידו מלכתחילה בסכום נמוך מהחוב המלא?

            זוהי השאלה המצריכה הכרעה במסגרת בקשת רשות ערעור זו שהוגשה על החלטת כב' הרשמת גץ-אופיר מיום 12.10.10, ושבה נקבע כי ניתן להגדיל את גובה החוב לגבייה בתיק הוצל"פ מס' 02-56874-09-7 לאחר שנפתח לצרכי אגרה על סכום נמוך.

2.         להלן העובדות הרלוונטיות לענייננו בקצרה:

            בשנת 2002 נטלה חב' קארין נדל"ן בע"מ (להלן "החברה") הלוואה מאת בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן "הבנק") לצורך רכישת נכס מסחרי הידוע כגוש 3797 חלקות 97 (חלק) ו-80 (חלק) בעקרון (להלן "הנכס"), מאת עורקים נדל"ן והשקעות בע"מ (להלן "עורקים").

            בגין הלוואה זו נרשם שעבוד מדרגה ראשונה על הנכס לטובת הבנק.

3.         החברה לא עמדה בהתחייבויותיה כלפי הבנק, והבנק הודיע על כוונתו להעמיד את ההלוואה לפירעון מיידי.

4.         ביום 28.2.2007 מונה לחברה מנהל מיוחד הוא עו"ד גד שילר (להלן "המנהל המיוחד"), ובאותה החלטה שניתנה על ידי בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כב' השופטת ד. קרת-מאיר) נקבע כי "הבנק רשאי להמשיך במימוש השעבוד על פי כל דין, כאשר המנהל המיוחד או המפרק אשר יתמנה יהיו המשיבים בהליכים".

5.         ביום 22.3.2007 הגיש המנהל המיוחד בקשה שבה טען כי נפל פגם במשכון הנכס המונע מהבנק את מימושו, ולאחר דיון משפטי שהתקיים בין הצדדים, דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה וקבע כי הבנק רשאי לממש את הנכס.

6.         ביום 12.12.2007 פתח הבנק תיק הוצל"פ לשם מימוש המשכון בלשכה בחיפה שמספרו 02-40651-07-7.

אולם בטרם שולמה אגרת ההוצל"פ בסכום של 19,701 ש"ח, פנה מנהל החברה מר יעקב רומנו לבנק בהצעה, לפיה הוא ישלם לו סכום של 900,000 ש"ח לשם הפטרת הנכס מהשעבוד הרובץ עליו ולסילוק חובות החברה לבנק.

לאור פניה זו, ביקש הבנק לעכב את הליכי המימוש, והשיק שהוכן בגין אגרת ההוצל"פ הוחזר לבנק.

7.         לצורך בדיקת כדאיות ההצעה הן מבחינת שווי הנכס מחד, והחובות הרובצים עליו שכללו חוב המגיע לעורקים  בסך של 1,333,507 ש"ח על פי פסק דין מיום 17.9.2007 מאידך, ביקש הבנק לערוך שמאות לנכס.

8.         עקב חוסר שיתוף פעולה מצד המנהל המיוחד על פי הנטען, ערך הבנק שומה חיצונית ביום 11.11.2009 ללא ביקור פיזי בנכס, שלפיה הוערך שווי הנכס בסך של שני מיליון ש"ח בצירוף מע"מ, ולמימוש מהיר בסך של 1,700,000 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק.

9.         בעקבות שומה זו, נפתח ביום 19.11.2009 תיק הוצל"פ חדש למימוש המשכון שמספרו 02-56874-09-7. הבקשה למימוש המשכון נפתחה לצרכי אגרה על סכום ההלוואה שבפיגור נכון למועד פתיחת התיק, שעמד על סך של 902,305.77 ש"ח, כאשר ליד סכום זה, וגם בתצהיר שצורף לבקשה, צוין כי יתרת החוב לסילוק ההלוואה הינה סך של 2,260,834.4 ש"ח.

10.        ביום 20.7.2010 מונה עו"ד יוסף ברינט ככונס נכסים על הנכס, וביום 8.7.2010 התקבלה הצעה יחידה לרכישת הנכס על סך 1,800,000 ש"ח כולל מע"מ.

11.        ביום 26.7.2010 התקבלה אצל כונס הנכסים שומה מעודכנת של הנכס על פיה שווי הנכס הוא 2,400,000 ש"ח בתוספת מע"מ, ולמימוש מהיר 1,920,000 ש"ח בתוספת מע"מ.

לאור שומה זו, אישר הבנק ביום 15.8.2010 את מכר הנכס תמורת שוויו במימוש מהיר בסך של 1,920,000 ש"ח בתוספת מע"מ.

12.        ביום 28.7.2010 הסכים המציע לרכוש את הנכס בשוויו במימוש המהיר, וביום 5.9.2010 חתם על חוזה מכר בהתאם. 

13.        ביום 6.9.2010 הוגשה ללשכת ההוצאה לפועל בקשה לאישור מכר על סך של 1,900,000 ש"ח,  שכללה גם בקשה להגדלת החוב בתיק ההוצל"פ לסכום של 1,920,000 ש"ח, ולתשלום הפרש האגרה.